статьи

Как оформить договор долевого участия?

Участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме – один из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий. Тысячи россиян инвестируют свои «кровные» в новостройки. Однако, на протяжении многих лет не существовало правовой базы, регулирующей отношения инвестора и застройщика. «Этим зачастую пользовались недобросовестные застройщики, которые в погоне за прибылью использовали практику двойных продаж, - рассказывает помощник руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области Светлана Дроздова.- когда договоры на одну и ту же квартиру либо иное помещение заключаются с двумя, а то и более инвесторами».

30 декабря 2004г. был принят закон, детально регламентирующий деятельность застройщиков при привлечении денежных средств в строительство, в том числе многоквартирных жилых домов (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). «Данным законом установлены особые правила к застройщиками, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья, - продолжает Светлана Дроздова. – Одним из основных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. В 2006г. УФРС по НСО принято порядка 3000 заявлений на регистрацию договоров участия в долевом строительстве. Зарегистрировано около 7000 инвестиционных прав».

Регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется путем обременения прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство, в пользу граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство. В первую очередь, необходимо собрать информацию. Обязательно, прежде чем приобрести жилое или нежилое помещение в новостройке, стоит выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного здания – до или после 1-го апреля 2005г. Если такое разрешение получено после 1-го апреля 2005г., то договоры долевого участия в строительстве подлежат обязательной регистрации.

Далее, надо удостовериться, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику. Право застройщика на земельный участок на основании договора аренды земельного участка или свидетельства о праве собственности на него обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав УФРС по НСО. Кроме того, необходимо узнать у застройщика кадастровый номер данного земельного участка.

Договор на участие в долевом строительстве с первым инвестором (дольщиком) застройщик может заключить лишь после того, как прошел 14-ти дневный срок после размещения в средствах массовой информации проектной декларации. Целью проектной декларации является донесение сведений о планируемом строительстве (о проекте строительства) и лице, осуществляющем строительство (застройщике), до потенциального инвестора. Следует выяснить, имеется ли в наличии у застройщика проектная декларация, была ли она опубликована в СМИ и ознакомиться с ней.

Чтобы избежать вероятности повторного заключения договора в отношении одного и того же объекта, можно заказать в Управлении Росрегистрации выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтобы указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны конкретные объекты долевого строительства – жилые и нежилые помещения – и участники такого строительства, сделки с которыми были зарегистрированы ранее.