статьи

Довериться управляющему

Доверительное управление недвижимостью – услуга на новосибирском рынке достаточно новая. Попытаемся разобраться, что это такое и какую часть своих забот владельцы недвижимости могут переложить на плечи доверительных управляющих.

В этом нам помогут специалисты холдинга «Сибакадемстрой Недвижимость»: исполнительный директор Владимир Колобков, управляющий отдела коммерческой недвижимости Вячеслав Кузнецов и управляющий ООО «Атолл» (в составе холдинга) Алексей Верховский.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, суть доверительного управления состоит в следующем: «одна сторона (учредитель управления) передаёт другой стороне (доверительный управляющий) на определённый срок имущество в доверительное управление. Другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)».

Гражданский кодекс является основным документом, на законодательном уровне регламентирующим процесс доверительного управления. В Государственной Думе в течение нескольких лет обсуждалось принятие Закона о доверительном управлении, но ни к какому итогу это до сих пор не привело. Впрочем, для развития этой услуги в Новосибирске на данный момент достаточно и положений Гражданского кодекса.

Конечно, приведённая выше статья закона не даёт исчерпывающего представления о сути доверительного управления. У каждого собственника или инвестора, готового вложить средства в недвижимость, свои цели и ожидания относительно этой услуги. Собственно, целей может быть несколько. Но основная – эксплуатация имущества в целях получения прибыли. Задача эта очень непростая. Ведь только содержание и обслуживание любого объекта включает в себя эксплуатацию всех коммуникаций, выстраивание взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг, вопросы охраны, поддержания порядка и многие другие моменты. Если здание построено давно, оно может требовать ремонта, благоустройства. К тому же для получения прибыли необходимо привлекать арендаторов, грамотно выстраивать маркетинговую стратегию. Для профессионального решения всех этих вопросов стоит привлекать доверительных управляющих.

Что доверить?

Объектом доверительного управления может стать любая недвижимость – офисные здания, торговые площади, производственные, складские помещения, жилой фонд, а также рекреационная зона – парки, пляжи. В принципе, любая недвижимость, подлежащая регистрации в соответствии с законом, может быть доверена в управление.

Однако к управляющим компаниям имеет смысл обращаться, если речь идет о достаточно больших площадях. Столичные управляющие, например, не берутся за объекты площадью меньше 3000 кв. м. В Новосибирске, где рынок доверительного управления ещё не так развит, подобных ограничений нет. Клиент может передать в управление объект недвижимости любой площади, с любым направлением деятельности. Сегодня в Новосибирске очень большая доля объектов коммерческой недвижимости, которые могут представлять интерес для управляющих компаний, находится в муниципальной собственности. Если бы удалось найти общий язык с муниципалитетом, государственное имущество можно было бы использовать более эффективно. Примером этого может являться опыт Санкт-Петербурга, где с помощью управляющих компаний удалось буквально преобразить город.

«Если заказчик готов развивать предприятие, рассмотреть новые возможности получения прибыли, он ставит перед управляющей компанией определенные цели, и после проведения необходимых исследований специалисты этой компании определят, каким может быть экономический эффект от проведения тех или иных мероприятий, от управления той или иной недвижимостью, – говорит Владимир Колобков. – Управляющая компания берется за любую работу. Главное – поставить цели».

Не всё просто в управлении

В нашем городе на данный момент наиболее распространена ситуация, когда у одного здания много собственников. Не один-два – они ещё могут между собой договориться, а больше десятка. Такой вариант является самым сложным для управления: выявить цели управления, которые преследуют владельцы, очень непросто. Непросто согласовать интересы всех собственников. Можно сказать, что у такого здания нет хозяина. И если в первые годы после постройки оно не требует вложений, то потом могут начаться проблемы с эксплуатацией. Кто будет заниматься решением этих проблем? Они повисают в воздухе, если на этот момент вопросами содержания объекта не занимается управляющая компания.

Впрочем, в Новосибирске сейчас строятся здания, у которых будет один собственник. Скорее всего, на такие объекты как раз и будут привлекаться управляющие компании, которые сумеют выяснить потребности клиента, выстроить план по достижению этих целей. Кстати, по мнению Алексея Верховского, управляющую компанию имеет смысл привлекать уже на стадии проектирования или даже бизнес-планирования по возведению объекта недвижимости. Тогда с самого начала оно окажется в руках профессионалов, и результаты такого бизнес-проекта будут предсказуемыми.

Ещё один момент. Сегодня очень часто собственники недвижимости обращаются не в управляющую компанию, а нанимают сотрудника, который обязан следить за состоянием вверенного ему здания, осуществлять его эксплуатацию. Такой подход может быть успешным, если невелика площадь – до 1000 кв. м. Однако когда компания начинает развиваться, расширять свои владения, одного человека становится недостаточно.

В таком случае владелец недвижимости может попытаться создать собственную службу, которая будет управлять зданием. «Здесь сказывается наш менталитет, – считает Вячеслав Кузнецов. – Владелец здания может думать: «Это же мои люди, я нанял их на работу, и они будут выполнять то, что я скажу. Это гораздо экономичнее, чем привлекать управляющую компанию!» Но экономия эта, скорее всего, иллюзорна».

«Инвестор не всегда может самостоятельно оценить эффективность вложений, – соглашается Владимир Колобков. – Приобретая недвижимость, которая раньше эксплуатировалась, инвестор может считать, что там всё в полном порядке. А через некоторое время могут возникнуть проблемы с электроснабжением, теплом, водой или телефонной связью. Непрофессионалу трудно заранее просчитать все эти моменты, а значит, и выгодность своего приобретения. Как раз для того, чтобы подобных проблем не возникало, необходим рынок профессиональных управляющих, способных оценить все возможные риски».

Куда податься собственнику

Представим себе ситуацию: владелец здания осознал, что хочет передать свою собственность в доверительное управление. Куда ему обратиться? С чего начать?

Начать надо с поиска специалистов. В тот момент, когда он найдёт компанию, которая сможет предложить ему услуги доверительного управления, очень важно отделить зерна от плевел.

Первый вопрос, который стоит задать такой компании: какие объекты уже находятся или находились в вашем управлении? Имеет смысл самому посмотреть эти объекты, пообщаться с собственниками. Хорошая рекомендация, по мнению Владимира Колобкова, будет самой лучше гарантией успешной деятельности управляющей компании.

Затем можно начинать совместную работу. Первым её этапом будет чёткое определение целей заказчика. Только после этого можно начинать говорить об условиях управления. На следующем этапе производится оценка объекта, составляется бизнес-план. На основании бизнес-плана снова обсуждаются цели заказчика управления, уточняются условия. И, наконец, организация может начинать управление имуществом, имея полномочия, ограниченные договором.

В договоре обязательно указываются следующие моменты:

• состав передаваемого в управление имущества;
• наименование юридического лица или гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющего;
• срок действия договора.

По закону, срок действия договора не должен превышать пяти лет. Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок, какой был установлен первоначально.

Кто не рискует…

При передаче имущества в управление сторонней организации у собственника закономерно возникает вопрос: а чем он рискует? В качестве вариантов: риск потери прибыли, на которую рассчитывал собственник, ухудшение состояния объекта, ненадлежащее выполнение доверительным управляющим условий договора.

Конечно, в доверительном управлении, как и в любом другом деле, риски есть, но всех их можно избежать, грамотно составив договор. Брать типовую форму договора, предлагаемую законодательством, не стоит – в ней отражены далеко не все существенные моменты дела. При составлении договора необходимо проявлять гибкость, создавать его под конкретный объект, учитывая все его особенности.

Кстати, управляющая компания, со своей стороны, тоже рискует. Для солидной компании важна репутация. А в ряде случаев управляющая компания отвечает за итог деятельности собственным имуществом.

Вячеслав Кузнецов считает, что при привлечении управляющей компании рисков гораздо меньше, чем при самостоятельном управлении. Возможно, собственнику психологически легче в случае каких-то сложностей сказать: сам виноват. Однако с управляющей компании всегда можно спросить, за её счёт в определённых случаях, прописанных в договоре, можно устранить последствия неудачных управленческих решений.

«Один из принципов управляющей компании – полная прозрачность деятельности, – добавляет Алексей Верховский. – Можно предоставлять хоть ежедневные отчёты, пока заказчик не устанет от них и не привыкнет доверять».

Ситуация на рынке

По мнению наших собеседников, рынок доверительного управления в Новосибирске находится в стадии становления. По сути, и структура владения собственностью в Новосибирске ещё не выстроена. Собственники очень разобщены, нет возможности провести полные исследования в области владения недвижимостью, выявить статистику.

Невозможно оценить и уровень услуг доверительного управления, предлагаемого в нашем городе. Спрос на них пока невысок, да и предложений не так много. Инициатором доверительного управления на данный момент чаще становится управляющая компания, а не владелец недвижимости.

Но рынок формируется, причём гораздо быстрее, чем это происходило, например, на Западе. Оно и понятно: многие наши бизнесмены ездят туда учиться, перенимать опыт. Скорость формирования рынка зависит и от развития города – от того, как будет улучшаться инфраструктура, осуществляться руководство, будет ли заинтересованность в становлении бизнеса и привлечении инвесторов.

По прогнозам Владимира Колобкова, в ближайшие пять-десять лет рынок доверительного управления Новосибирска будет окончательно сформирован и выявятся лидирующие компании, которые будут оказывать эту услугу на высоком профессиональном уровне.

Дарья Стрелецкая, «Бизнес-журнал»