статьи

Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья

На первичном рынке предлагаются квартиры в новых домах, но до момента вселения может пройти не один год, и не секрет, что во многих случаях объекты первичной недвижимости приобретают в качестве инвестиционного вложения. На вторичном рынке можно приобрести квартиру и сразу жить в ней, но ее покупка часто обходится дороже, к тому же в дальнейшем могут понадобиться дополнительные вложения в инженерные сети. Преимущества первичного рынка очевидны: цена квадратного метра на 10 – 15 % ниже, чем в подобном объекте на вторичном рынке. Другое преимущество – состояние, ведь только что выстроенный дом – это и новый конструктив, и инженерные сети.

Как правило, на первичном рынке лучше и рациональнее планировки, более просторные квартиры, особенно в сравнении с типовыми домами. Есть социальная однородность жильцов, что дает возможность создать ТСЖ и поддерживать дом в нормальном состоянии.

Основной недостаток – необходимость значительного вложения средств в «доведение до ума» квартиры: невозможно сразу жить в ней. Также не на все объекты распространяются ипотечные схемы. Высокие риски при покупке недостроенного объекта связаны с перспективой его достройки, надежностью застройщика. На вторичном рынке – более высокая цена, типовые планировки, не лучшее состояние конструктива и инженерии, социальная неоднородность, но при этом меньший риск потери денег при покупке. Ипотечные схемы распространяются на вторичный рынок практически без ограничений. Есть достаточно качественные кирпичные дома, например, постройки 80-х годов. С точки зрения соотношения цена/качество вполне оправдано приобретение квартир в таких домах, особенно в местах, пользующихся повышенным спросом.

Если говорить про старый фонд в центре, то здесь произошла дифференциация. Сейчас основной спрос в элитном сегменте приходится на новые проекты, поскольку инвестиции в инженерию достаточно велики.

Проектируя новые объекты, застройщик учитывает существующий спрос на местоположение домов, количество комнат и планировочные решения квартир. К достоинствам современных комплексов можно отнести такие составляющие. Как охрана, парковка или подземный гараж, богатая инфраструктура. Уже никого не удивляют тренажерный зал в доме. Продуктовый магазин, прачечная, салон красоты. Список можно продолжать. Но все эти плюсы отчасти могут оказаться и минусом. Нередко излишек объектов инфраструктуры отрицательно сказывается на безопасности. Неконтролируемый поток посетителей с улицы, безусловно, прибавляет головной боли жильцам. Но, учитывая все эти моменты, не стоит забывать, что первичный рынок предоставляет возможность выбора из широкого спектра предложений. Стоимость квартир зависит от степени готовности дома, и здесь каждый покупатель может выбрать приемлемый для него вариант. Самый главный недостаток покупки жилья на первичном рынке – это риски, связанные с выбором компании – застройщика. Следует помнить, что основной показатель надежности компании – количество построенных объектов. Поэтому, выбирая известную компанию, нужно понимать, что свою репутацию она заслужила благодаря надежности, профессиональной работе, современным технологиям и пр. Соответственно, и стоимость квартир, которые предлагает компания с заслуженной репутацией, будет выше. Это дополнительная плата за минимизацию риска.

Еще один нюанс – в период стагнации некоторые участники рынка строящегося жилья могут покинуть эту нишу. Их место займут новые компании, и разобраться в этом круговороте, кто есть кто среди новых застройщиков, для неспециалиста достаточно сложно. Существенная задержка строительства оборачивается финансовыми потерями для дольщиков, и риск этого возрастает в случае работы с неизвестной компанией. Основной минус нового жилья – задержка сроков сдачи дома. При этом потребитель подчас никаких компенсаций реально получить не может. Качество строительства также иногда оставляет желать лучшего. В основном дома сдаются без отделки. Причем не все въехавшие в дом новоселы тут же принимаются за отделку – кому-то еще предстоит для этого подкопить средства. Так что очень часто разгар ремонтных работ начинается спустя 1-2 года после расселения. Пережить ежедневный шум многочисленных отбойных молотков и прочие «прелести» этого периода бывает достаточно сложно.

А вот на вторичном рынке довольно ощутимый минус – состояние дома. В квартире можно сделать все, включая замену перекрытий, но в доме всего этого не сделаешь. И могут долго оставаться скрытые дефекты и т. д., которые достаточно сложно выявить.