ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬ

ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬ   /  оформление земли  

Виды разрешенного использования земельных участков и процедура перевода земель из одной категории в другую

В самом общем виде разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости предполагает использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, учитывая ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.

Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает следующие виды разрешенного использования земельных участков:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к двум вышеуказанным видам и осуществляемые совместно с ними.

При этом изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" содержит описание действий, которые необходимо совершить для того, чтобы изменить категорию земельного участка. При этом стоит отметить, что отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных Земельным кодексом Российской Федерации категорий земель является обязательным.

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается соответствующее ходатайство о переводе в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Ходатайство должно содержать ряд необходимых сведений, в частности, кадастровый номер земельного участка, категорию земель, обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую и пр. К ходатайству должны быть приложены такие документы как выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, копии документов, удостоверяющих личность заявителя и др. По общему правилу, для изменения категории земельного участка необходимо согласие правообладателя, однако в случае перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов указанного согласия не требуется.

По результатам рассмотрения ходатайства уполномоченный орган принимает акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

• установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

После принятия акта о переводе земель или земельных участков уполномоченный орган направляет копию акта в течение пяти дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, ст.ст. 8 - 13 указанного закона регулируют особенности перевода земель населенных пунктов, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий или земельных участков в составе таких земель в другую категорию.

Таким образом, ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" содержит общий алгоритм, с помощью которого происходит изменение категории земель или земельных участков. Однако в каждом конкретном случае существуют свои особенности, обусловливающие длительность и специфику процесса перевода земель из одной категорию в другую.

Ольга Путилова, юрист компании "Рестэйт"